Kupujesz mieszkanie? Nie kieruj się emocjami

Kupno mieszkania to poważne przedsięwzięcie, z którym wielu nabywców mierzy się po raz pierwszy w życiu. Na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę?

Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, niezwykle istotne jest sprawdzenie wiarygodności dewelopera. Dobrze jest prześledzić inwestycje, które zrealizował dotąd, a także opinie na jego temat (np. w internecie). O jego wiarygodności może też świadczyć obecność wśród członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Szczególnie na wstępnym etapie inwestycji dobrze również sprawdzić, czy deweloper posiada prawomocne pozwolenie na budowę. Jeśli nabywca zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym, takich informacji będzie też żądał bank.

Na inne kwestie należy zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym.

Dobrze sprawdź księgę
Koniecznie trzeba zajrzeć do księgi wieczystej. Gdy na przykład w jej czwartym dziale - hipotece - znajduje się zadłużenie, sprzedający będzie musiał je spłacić z pieniędzy otrzymanych ze sprzedaży. Wskazane jest także sprawdzenie, czy sprzedający widnieje jako właściciel w dziale drugim i czy nie ma innych współwłaścicieli (wówczas ich zgoda jest konieczna, aby przenieść własność nieruchomości). Jeśli mieszkanie sprzedaje pełnomocnik trzeba się upewnić, że ma odpowiednio przygotowane pełnomocnictwo (koniecznie notarialne). Niemniej ważne jest też sprawdzenie działu trzeciego, gdzie mogą być wpisane inne prawa obciążające nieruchomość.

- Może to być na przykład dożywocie, czyli czyjeś prawo do mieszkania w mieszkaniu lub domu - mówi Bartosz Turek, z firmy Home Broker i Związku Firm Doradztwa Finansowego.

Czasem zdarza się też, że kupujący nabywają mieszkanie z zameldowanym lokatorem, który nie chce się z niego później wymeldować. Aby uniknąć takiej sytuacji, należy poprosić o zaświadczenie o stanie zameldowania z urzędu gminy. Dotychczasowi mieszkańcy także powinni się wymeldować przed podpisaniem umowy z nowymi właścicielami.

Zapoznaj się z procedurą
Jeśli kupując mieszkanie, nabywca zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym, musi zdawać sobie sprawę z różnic w kredytowaniu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym.

- W przypadku mieszkań nabywanych od dewelopera, jeszcze w trakcie trwania prac budowlanych, kredyt wypłacany jest w transzach, po zakończeniu kolejnych etapów prac budowlanych - wyjaśnia Łukasz Kosiński z Credit House Polska. - Przed wypłatą kolejnej części kwoty kredytu bank może chcieć skontrolować inwestycję, aby ocenić zaawansowanie prac.

Czasem takie wizyty są płatne - jest to koszt od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Do momentu zakończenia prac budowlanych obowiązuje natomiast karencja w spłacie części kapitałowej raty - w tym czasie nabywca spłaca jedynie część odsetkową rat od wykorzystanej kwoty kredytu. Pełne raty zaczyna spłacać po odbiorze mieszkania.

Niezbędne ubezpieczenie
Należy też zdawać sobie sprawę z tego, że po wypłacie pieniędzy, do momentu uprawomocnienia wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej, obowiązuje tak zwany okres przejściowy. W tym czasie banki chronią się przed utratą zabezpieczenia wypłaconych pieniędzy poprzez ubezpieczenie pomostowe kredytu. Oznacza to zazwyczaj podniesienie oprocentowania kredytu o 1-1,5 proc. do czasu wpisu hipoteki. Na rynku pierwotnym okres przejściowy może trwać nawet kilkanaście miesięcy, do czasu ukończenia budowy i przeniesienia własności lokalu na nabywcę.

Procedura kredytowania na rynku wtórnym nie jest tak skomplikowana. Nie trzeba choćby przedstawiać tylu dokumentów, co kupując mieszkanie od dewelopera. Kwota kredytu, jaką bank zechce przyznać, jest jednak uzależniona między innymi od wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę. Może się zdarzyć, że cena odbiega od oczekiwań sprzedającego. Powinno to być ostrzeżenie dla kupującego, czy aby na pewno nie przepłaca za nieruchomość. Nie jest jednak wykluczone, że pierwotnie bank niedoszacuje wartości mieszkania lub domu. Można wtedy prosić o drugą wycenę. Nabywca powinien otrzymać listę rzeczoznawców akceptowanych przez bank w jego placówce.

Podpisz umowę wstępną
Pod koniec kwietnia w życie weszła ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Ochraniać ma ona interesy nabywcy na wypadek bankructwa lub nieuczciwości dewelopera.

- Umowa deweloperska ma być zawierana w formie aktu notarialnego, dzięki czemu, gdyby deweloper nie chciał przenieść prawa własności do mieszkania na kupującego, będzie on mógł dochodzić swoich praw w sądzie - tłumaczy Łukasz Kosiński. - Co więcej, deweloperzy mają obowiązek zakładania rachunków powierniczych, na które nabywcy będą wpłacać pieniądze za mieszkanie.
Rachunki prowadzone są przez banki, więc w razie bankructwa dewelopera, pieniądze kupujących nie przepadną

Przed podpisaniem ostatecznej umowy, często trzeba podpisać umowę wstępną (szczególnie, gdy inwestycja nie jest jeszcze ukończona). Jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy. Powinna ona zawierać dokładny opis mieszkania i budynku, a w przypadku trwającej nadal budowy zobowiązanie do jej terminowej realizacji. W przypadku, gdy na hipotece mieszkania wpisane jest zadłużenie dewelopera, warto zobowiązać go do jej spłacenia do momentu oddania mieszkania nowym właścicielom.

Odbierz z fachowcem
Gdy już następuje upragniony moment odebrania kluczy do mieszkania, należy sprawdzić, czy deweloper odpowiednio wywiązał się z umowy. Warto pomierzyć pomieszczenia, aby upewnić się, że ich powierzchnia się zgadza oraz sprawdzić instalacje, stolarkę okienną itd. Jeśli nabywca nie jest ekspertem w tej dziedzinie, dobrze zabrać ze sobą fachowca, który obiektywnie oceni efekty prac.

Ostateczna umowa (ale też przedwstępna) z deweloperem musi zostać podpisana w formie aktu notarialnego. Warto dokładnie sprawdzić, czy jej zapisy zgadzają z warunkami umowy wstępnej. W przeciwnym przypadku bank może nawet chcieć przeprowadzić procedurę kredytową od początku, a w mniej restrykcyjnym przypadku niezbędne będzie przygotowanie aneksu, którego koszt sporządzenia będzie trzeba pokryć. Umowa powinna zawierać informację o uiszczeniu opłaty za mieszkanie i wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej nowych właścicieli.