MKTG SR - pasek na kartach artykułów

Mieszkanie na wynajem w mniejszej miejscowości. Czy taka inwestycja się opłaca? Na co zwrócić uwagę przed zakupem?

Maciej Badowski
Plusem zakupu mieszkania pod wynajem w mniejszych miastach jest próg wejścia. Niejednokrotnie w cenie mieszkania w dużej aglomeracji miejskiej nabędziemy dwa lokale w mniejszym mieście, o podobnej powierzchni.
Plusem zakupu mieszkania pod wynajem w mniejszych miastach jest próg wejścia. Niejednokrotnie w cenie mieszkania w dużej aglomeracji miejskiej nabędziemy dwa lokale w mniejszym mieście, o podobnej powierzchni. pixabay, AGW
Wciąż, mimo szalejącej inflacji i wyraźnego wzrostu cen, istnieje możliwość kupna wykończonego mieszkania dwupokojowego za 300-400 tys. zł. Pod jednym warunkiem. Ceny na tym poziomie są realne w miejscowościach poniżej 100 tysięcy mieszkańców. – Przyszły inwestor musi wybrać, do jakiej grupy docelowej chce dotrzeć ze swoją ofertą i pod tym kątem wyposażyć nieruchomość – wyjaśnia nam Łukasz Majkowski, Novdom i dodaje, że na zysk przypadają dwie wypadkowe: czynsz oraz wzrost wartości nieruchomości w czasie.

Spis treści

Szacuje się, że w Polsce jest ok. 1,2-1,4 mln mieszkań przeznaczonych na wynajem. Jednak potrzeby rynku są dużo większe. Z uwagi na liczne ekonomiczne czynniki zewnętrzne, takie jak m.in. rosnące stopy procentowe czy wysoka inflacja, zdolność kredytowa wielu Polaków nie pozwala im jeszcze spełnić marzenia o własnym „M”. Istnieje jeszcze jedna grupa, do której może być skierowana oferta mieszkań na wynajem – to osoby zainteresowane tzw. wynajmem krótkoterminowym – pracujące zdalnie czy podróżujące w celach turystycznych.

Zysk z wynajmu mieszkania w mniejszej miejscowości

– Plusem zakupu mieszkania pod wynajem w mniejszych miastach jest próg wejścia. Niejednokrotnie w cenie mieszkania w dużej aglomeracji miejskiej, nabędziemy dwa lokale w mniejszym mieście, o podobnej powierzchni. Praktyką wśród inwestorów jest nabywanie nieruchomości w lokalizacjach, w których sami mieszkają lub ich sąsiedztwie – wyjaśnia w rozmowie ze Strefą Biznesu Łukasz Majkowski, Kierownik Rozwoju Produktu w Novdom.

Jak tłumaczy, wynika to przede wszystkim z faktu chęci kontroli nad posiadanym portfelem mieszkań. – Są również wyjątki, które nie potwierdzają reguły. Część inwestorów dywersyfikuje rynki, na których posiada lokale – zauważa i dodaje, że potencjał mniejszych rynków nie został jeszcze odkryty, a inwestują na nim tylko lokalni mieszkańcy.

– Z racji na niższe koszty utrzymania lokalu inwestorzy preferują zakup małych mieszkań dwupokojowych (do 36 m2) oraz trzypokojowych (do 51m2). Przyszły inwestor musi wybrać, do jakiej grupy docelowej chce dotrzeć ze swoją ofertą (czy do singli, par czy rodzin z dziećmi) i pod tym kątem wyposażyć nieruchomość – przyznaje.

Prócz przychodów z wynajmu inwestor zyskuje wzrost wartości nieruchomości w czasie, który na przestrzeni ostatnich 10 lat wynosił 8-10 proc. w skali roku. Rozpatrując dłuższy horyzont czasowy, inwestor powinien rozważyć sprzedaż nieruchomości po upływie co najmniej 5 lat chcąc uniknąć opodatkowania i uzyskać maksymalną stopę zwrotu. Na zysk przypadają więc dwie wypadkowe - czynsz oraz wzrost wartości nieruchomości w czasie – dodaje.

Ile można zarobić?

Wciąż, mimo szalejącej inflacji i wyraźnego wzrostu cen, istnieje możliwość kupienia wykończonego mieszkania dwupokojowego do 500 tysięcy złotych. Jak nam wyjaśnia, ceny na tym poziomie są realne w mniejszych miejscowościach (poniżej 100 tysięcy mieszkańców). To właśnie tam wartość zakupu mieszkań potrafi być nawet dwukrotnie niższa niż w bardziej zaludnionych regionach. – Biorąc dodatkowo pod uwagę dużo niższe opłaty stałe (czynsz) i niespełna 1/3 niższe rynkowe ceny wynajmu, stopa zwrotu z inwestycji w mniejszej miejscowości jest wyższa i następuje szybciej – przyznaje.

Obserwując aktualne oferty mieszkań na rynku pierwotnym, widać prawdziwą przepaść cenową. Zestawiając ze sobą ceny najmu oraz zakupu mieszkań na rynku pierwotnym przykładowo w Mławie (niewiele ponad 30 tys. mieszkańców) i np. Gdańsku (ponad 500 tys. mieszkańców), wnioski dla inwestora są jednoznaczne. – W cenie jednego mieszkania dwupokojowego w Gdańsku, w Mławie można kupić dwa - takiej samej wielkości – podaje.

– Z punktu widzenia inwestora istotne są jednak dodatkowe wskaźniki. W Mławie roczna stopa zwrotu kształtuje się na poziomie około 6,48 proc. w skali roku, w Gdańsku zaś 5,04 proc. Przychód roczny z wynajmu nieruchomości w Mławie jest zatem wyższy o 22,25 proc. W efekcie, dzięki wynajmowi, mieszkanie zostałoby spłacone w czasie nie dłuższym niż około 15 lat, zaś w Gdańsku – po prawie 20 latach – podkreśla.

Na rynku więcej lokali na wynajem, niż przed wybuchem wojny na Ukrainie

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w marcu, w badanych miastach, opublikowano 19 tys. nowych, unikalnych ogłoszeń o wynajmie mieszkania. To największa liczba od kwietnia 2021 r.

W poprzednich raportach sygnalizowano że dynamiczne wzrosty czynszów najmu się zakończyły i stawki się ustabilizowały. Z kolei dane z marca mogą sugerować, że być może zaczyna się tendencja spadkowa. W 10 miastach odnotowano obniżki stawek, a w 4 wzrosty. Jednocześnie przypomniano, że w lutym też przeważały spadki (8 miast spadek, 6 wzrost). Średnio w marcu stawki spadły o 0,24 proc., a w lutym o 0,39 proc. – wskazują autorzy raportu.

W co inwestować? Te inwestycje zyskują na popularności wśród Polaków. Zobacz wideo i przeczytaj tekst.

od 16 lat

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wideo
Wróć na wspolczesna.pl Gazeta Współczesna