Porady radcy prawnego. Zasiedzenie domu

Rodzice od 35 lat mieszkają w drewnianym domku na wsi. Przez lata pomagali właścicielowi w gospodarstwie. Ojciec płacił podatki i kiedyś dobudował pokój. Remontował też ten dom. Po śmierci właściciela gospodarstwo odziedziczył jego syn i potem je sprzedał, wydzielając kawałek gruntu z domkiem, w którym mieszkają rodzice. Czy mogą oni stać się jego właścicielami przez zasiedzenie?

- Zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa. Oznacza to, że sąd, prowadząc postępowanie sądowe, bada jedynie, czy wystąpiły wszystkie niezbędne warunki do stwierdzenia zasiedzenia, czyli: samoistne posiadanie rzeczy i upływ czasu.

Z samoistnym posiadaniem mamy do czynienia wtedy, gdy posiadacz rzeczy włada nią jak właściciel, czyli pobiera pożytki i inne dochody, płaci podatki, utrzymuje porządek, rozbudowuje nieruchomość, nie pytając nikogo o zgodę, a także jest postrzegany przez otoczenie jak właściciel. W sytuacji, gdy posiadacza rzeczy łączy z właścicielem jakakolwiek umowa, zasiedzenie nie biegnie. Dlatego w drodze zasiedzenia nie może nabyć prawa własności do nieruchomości np. najemca, dzierżawca czy użytkownik.

Ważny jest czas, jaki musi upłynąć, aby można było stwierdzić zasiedzenie - zależy od tzw. dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego. Jeśli jest w dobrej wierze, do nabycia własności przez zasiedzenie wystarczy 20 lat. Jeśli jest w złej wierze - musi upłynąć 30 lat. Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu wykonywane prawo do rzeczy. Z kolei dobrą wiarę wyłącza wiedza przeciwna oraz niedbalstwo.

Zobacz też Program 500 Plus. Kosztowny, ale pomocny program 500+

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości sąd przeprowadza na wniosek osoby zainteresowanej, tj. posiadacza samoistnego, a także jego spadkobierców lub następców prawnych. Wniosek ten należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. We wniosku trzeba wskazać nieruchomość, dane wnioskodawcy, odpis z księgi wieczystej (jeśli ona jest), wypis z rejestru gruntów i budynków oraz kopię mapy ewidencyjnej.

Do wniosku należy też załączyć dokumenty, świadczące o tym, że nieruchomość traktowaliśmy i traktujemy jak naszą własność. Mogą to być np. dowody uiszczania podatku od nieruchomości, umowy zawierane w związku z nieruchomością, dowody ponoszenia kosztów związanych z jej użytkowaniem i eksploatacją (np. koszt postawienia ogrodzenia). Warto wskazać jak największą liczbę świadków, którzy zaświadczą w sądzie o tym, że od lat jesteśmy samoistnymi posiadaczami nieruchomości.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest rozpatrywany w postępowaniu nieprocesowym. Jego uczestnikami są: samoistny posiadacz (nabywca nieruchomości) i dotychczasowy właściciel. W toku postępowania sąd bada, czy zostały spełnione przesłanki zasiedzenia.

Osoba, która nabyła prawo własności do nieruchomości przez zasiedzenie, nie musi płacić poprzedniemu właścicielowi. Jednak od wniosku sąd pobiera opłatę stałą, niezależną od wartości nieruchomości - 2 tys. zł. Trzeba się też liczyć z kosztami dodatkowymi w postaci odpisu z księgi wieczystej i opłaty sądowej od wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej (200 zł). Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, trzeba złożyć wniosek o jej założenie (60 zł).