Umowa o dożywocie bez tajemnic

Zdarza się, że najlepszym wyjściem jest rozporządzenie swoim majątkiem jeszcze przed śmiercią. Służy temu testament, jednakże wiele osób chce, aby skutek w postaci przeniesienia własności nastąpił jeszcze za ich życia.

Z drugiej strony nie chcą oni pozbawić się prawa posiadania tych przedmiotów za swego życia, obawiają się, że jeżeli przekażą je już teraz, osoba obdarowana może okazać się niewdzięczna i pozbawić ich prawa posiadania. Obawa ta jest szczególnie nasilona, gdy darowizna dotyczy mieszkania, bądź domu. W takich sytuacjach idealnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy o dożywocie.

Umowa ta uregulowana jest w kodeksie cywilnym. Poprzez jej zawarcie nabywca nieruchomości zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy - dożywotnikowi (np. starszej osobie wymagającej opieki) dożywotniego utrzymania. W zamian za opiekę na nabywcę zostaje przeniesione prawo własności nieruchomości.

Zapisy w umowie o dożywocie

Umowa o dożywocie powinna szczegółowo określać zobowiązania nabywcy nieruchomości, żeby uniknąć w przyszłości ewentualnych nieporozumień.
W umowie powinien być dokładnie określony rodzaj i wielkość świadczeń, a także zakres ich zmian w przypadku wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników, gdy prawo do świadczeń ma jeszcze drugi z nich.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego "jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym".

Przyjmuje się, że utrzymanie zbywcy i ewentualnie jego bliskich powinno być szeroko rozumiane. Zatem zbywca nie powinien poszukiwać środków utrzymania, tylko otrzymać je od nabywcy nieruchomości. Nabywca nieruchomości nie powinien żądać od dożywotnika partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości, nawet jeżeli dożywotnik w tym lokalu zamieszkuje.

Forma umowy

Umowa dożywocia wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości, więc powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Konieczne jest zatem udanie się do notariusza w celu jej zawarcia. Inaczej umowa będzie nieważna. Prawo dożywocia może być wpisane do księgi wieczystej. Tak ujawnione prawo zabezpiecza prawa dożywotnika. Prawo dożywocia i uprawnienia dożywotnika są niezbywalne i nie podlegają egzekucji.

Zmiana świadczenia i rozwiązanie umowy

Prawo dożywocia jest niezbywalne, ma charakter osobisty, ściśle związany z osobą dożywotnika.

Zasadniczo umowy dożywocia nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy pomiędzy stronami umowy dojdzie do konfliktu, który uniemożliwi im wzajemny czy też wspólne zamieszkanie. Sąd wówczas może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia, zamieniając prawo dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Wyjątkowo sąd może orzec o rozwiązaniu umowy. Wyrok rozwiązujący umowę dożywocia ma charakter konstytutywny, co oznacza, że dożywotnik nie ma obowiązku zwrotu otrzymanych świadczeń, a nieruchomość podlega zwrotowi w takim stanie, w jakim znajduje się w chwili uprawomocnienia się wyroku.

W razie jednak ulepszenia nieruchomości, osobie zobowiązanej do zwrotu przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Dożywocie a zachowek dla spadkobierców dożywotnika

Umowa  dożywocia nie jest uwzględniana przy ustalaniu prawa do zachowku. Tak więc nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, iż w przyszłości spadkobiercy dożywotnika, uprawnieni z tytułu zachowku upomną się o swoje prawa.

Umowa dożywocia nie jest darowizną i w związku z tym, spadkobiercy dożywotnika nie mogą żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytej w drodze tej umowy, tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny.

Renta dożywotnia a odwrócona hipoteka

W związku z zawarciem umowy potocznie nazywanej odwróconą hipoteką wypłacane jest przede wszystkim świadczenie pieniężne, tzw. renta dożywotnia. Należy jednak zaznaczyć, że renta dożywotnia, wypłacana w ramach odwróconej hipoteki, nie jest produktem bankowym, pomimo że sama nazwa "odwrócona hipoteka" może na to mylnie wskazywać.

Wypłacana renta dożywotnia w ramach odwróconej hipoteki to zobowiązanie określonego podmiotu do przekazywania danej osobie pieniędzy w ustalonej w umowie notarialnej wysokości. W ramach tzw. "odwróconej hipoteki" za tego typu zobowiązanie firmy przejmują nieruchomość emerytów na własność w dniu podpisania przez nich umowy.
W obecnym stanie prawnym odwrócona hipoteka może opierać się na konstrukcji prawnej uregulowanej w Kodeksie cywilnym umowy dożywocia. Umowę zawiera się nie z bankiem, lecz z przedsiębiorstwem, zazwyczaj nazywającym się "funduszem", na który to podmiot przenosi własność nieruchomości.

Umowa dożywocia a odwrócony kredyt hipoteczny

Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt stricte bankowy, który różni się od normalnego kredytu tym, że bank wypłaca w ratach określoną kwotę, której zabezpieczeniem jest nieruchomość. Właścicielem nieruchomości pozostaje kredytobiorca, a bank przejmuje ją dopiero w momencie, gdy kredyt nie zostanie spłacony przez spadkobierców.

Do udzielania odwróconego kredytu hipotecznego uprawnione będą podmioty określone w Prawie bankowym, w szczególności: banki, instytucje kredytowe, oddziały banków zagranicznych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną.