Dobra umowa przedwstępna to podstawa

Dobra umowa przedwstępna może mieć duże znaczenie dla bezpieczeństwa zawieranej transakcji. Jeżeli nie jest możliwe w danym momencie podpisanie umowy ostatecznej, można sporządzić tzw. umowę przedwstępną. Umowy tego typu nabierają szczególnego znaczenia w obrocie nieruchomościami, które wymagają znacznych nakładów finansowych.

Najczęściej zawiera się je wtedy, kiedy kupiec nie ma wystarczających funduszy, aby sfinansować zakup, a umowa przedwstępna pozwala mu starać się o kredyt. Umowa taka z jednej strony wiąże strony, a z drugiej daje czas na usunięcie przeszkód do zawarcia umowy ostatecznej (np. uregulowanie spraw spadkowych, uzyskanie finansowania zakupu nieruchomości kredytem).

Treść umowy

Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy właściwej, ustalonej przez strony. Jak każda umowa, tak i przedwstępna powinna precyzyjnie określać:
- strony umowy (dane osobowe "kupującego" i "sprzedającego");

- przedmiot umowy, tj. nieruchomości, należy podać jej dokładny adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej (jeżeli jest założona), dla bezpieczeństwa transakcji warto dysponować dokumentami potwierdzającymi aktualny stan prawny nieruchomości;

- cenę sprzedaży, przy czym warto określić, jak będzie wyglądał sposób płatności (gotówka / przelew, fundusze własne / kredyt bankowy) oraz terminy płatności;

- termin, w jakim strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży, przy czym, jeżeli termin nie zostanie oznaczony, strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć termin zawarcia umowy i ma na to rok, a po upływie tego terminu nie może już żądać zawarcia umowy.

W umowie przedwstępnej jeszcze warto zawrzeć:

- oświadczenie sprzedającego, że sprzedaje nieruchomość bez żadnych wad (prawnych, fizycznych), zaległości czynszowych;

- termin, kiedy nastąpi wydanie lokalu kupującym (dla sprzedającego najbezpieczniej jest, jeżeli wyda lokal po zapłaceniu całej ceny przez kupującego);

- zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania z przedmiotowego lokalu wszystkich osób;

- oświadczenie sprzedającego, czy prowadzi działalność gospodarczą, a jeżeli tak, to do umowy przyrzeczonej powinien dostarczyć aktualne zaświadczenie o braku zaległości w urzędzie skarbowym i ZUS.

Zadatek, a zaliczka

Ponadto kupujący zazwyczaj wręcza sprzedającemu przy umowie przedwstępnej pewną kwotę pieniędzy. W umowie należy sprecyzować, czy jest to zadatek czy zaliczka.

Instytucję zadatku definiuje art. 394 kodeksu cywilnego. Mówi on, że jeżeli nie istnieje odmienne zastrzeżenie umowne lub zwyczaj, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

Oznacza to, że jeżeli przy umowie przedwstępnej kupujący wręczył sprzedającemu zadatek w wysokości 10.000 zł, a do umowy przyrzeczonej nie doszło z winy sprzedającego, jest on zobowiązany zwrócić kupującemu 20.000 zł. Jeżeli do umowy przeniesienia własności nie dojdzie z winy kupującego, to traci on wręczony zadatek.
Inaczej jest z zaliczką. Podlega ona zwrotowi w przypadku niewykonania umowy, niezależnie od tego, po czyjej stronie leżą przyczyny niewykonania umowy.

Kara umowna

Można również zawrzeć umowę przedwstępną z karą umowną. Przy takiej umowie kupujący nie wręcza sprzedającemu żadnych pieniędzy. Zabezpieczeniem ma być kara umowna, do której zapłaty będzie zobowiązana ta strona, która z własnej winy nie dotrzyma postanowień umowy przedwstępnej.

Prawo do odstąpienia, a odstępne

W umowie można również zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie prawo do odstąpienia od umowy w ciągu oznaczonego terminu. Prawo to wykonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Można również zastrzec możliwość odstąpienia od umowy za zapłatą oznaczonej sumy (odstępnego).

Forma zawarcia umowy

Umowa przedwstępna może zostać zawarta np. w formie ustnej, zwykłej pisemnej, pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, pisemnej z datą pewną, bądź też w formie aktu notarialnego (polecane przy kupnie nieruchomości). Zawsze należy pamiętać, że gdy umowa nie została zawarta na piśmie, to w razie sporu bardzo trudno udowodnić, że umowa faktycznie została zawarta i jakie były jej postanowienia. Dlatego też najwłaściwsze jest zawarcie umowy w formie zwykłej pisemnej lub w formie aktu notarialnego - tak jak właściwej umowy sprzedaży.

Forma umowy, a ochrona stron

Różnica pomiędzy umową zawartą w formie pisemnej a w formie aktu notarialnego sprowadza się do tego, że w wypadku nie dojścia do skutku umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić. Jeżeli otrzymał zadatek, może go zatrzymać, a jeżeli strony określiły karę umowną, może żądać jej wypłaty. Jeżeli natomiast do umowy przedwstępnej nie doszłoby z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący może żądać - o ile wypłacił sprzedającemu zadatek - kwoty dwukrotnie wyższej, a jeżeli strony umowy określiły karę umowną, może żądać jej wypłaty.

Natomiast, gdy umowa jest zawarta w formie przewidzianej dla właściwej umowy, czyli w wypadku obrotu nieruchomościami w formie aktu notarialnego, to gdy strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.