Porady prawne: Jak podzielić dom na dwa niezależne lokale

Podziału nieruchomości na dwie niezależne części można dokonać na dwa sposoby. Pierwszy z nich, to podział pionowy nieruchomości i ewentualnie zniesienie współwłasności. Drugi - wyodrębnienie własności lokalu mieszkalnego (bądź kilku takich lokali).

Nie w każdej sytuacji można wybierać między tymi rozwiązaniami. Decydują tu przede wszystkim architektura budynku i wielkość działki.

Jak podzielić dom razem z działką

Gdy chcemy podzielić dom i całą działkę na dwie odrębne nieruchomości bez żadnych części wspólnych (tak, by ich właściciele czy użytkownicy byli od siebie całkiem niezależni), musimy postępować zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 92-100) i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Pierwszym kryterium dopuszczalności podziału jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy; wydzielone działki muszą więc mieć wymaganą minimalną wielkość oraz dostęp do drogi publicznej (bezpośredni albo przez ustanowienie służebności drogi koniecznej, obciążającej jedną z nieruchomości powstałej w wyniku podziału na rzecz drugiej i ujawnienie jej w księgach wieczystych).

Granice projektowanych działek gruntu (po podziale) powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które są tworzone przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego, usytuowane na całej wysokości budynku (od fundamentu do przekrycia dachu). W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać przynajmniej wzdłuż pionowych płaszczyzn utworzonych przez zwykłe ściany usytuowane na całej wysokości budynku (od fundamentu do przekrycia dachu), wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Warunkiem podziału jest też zapewnienie każdej wydzielonej części budynku własnego wejścia i osobnych instalacji (elektrycznej, wodnokanalizacyjnej itp.).

Podziału nieruchomości można dokonać na drodze administracyjnej lub sądowej.

Podział administracyjny

Organem zatwierdzającym podział jest tu wójt (burmistrz lub prezydent miasta). Procedura składa się z dwóch etapów. Najpierw trzeba złożyć w urzędzie gminy/miasta wniosek o zaopiniowanie wstępnego planu podziału. Dopiero na podstawie pozytywnej opinii (wydawanej w formie postanowienia) można zamówić u uprawnionego geodety wykonanie właściwego projektu podziału. Po jego opracowaniu ponownie składamy wniosek w urzędzie gminy, tym razem o zatwierdzenie podziału. Postępowanie kończy się wydaniem decyzji, która - podobnie jak orzeczenie sądu - będzie podstawą do założenia nowych ksiąg wieczystych dla wydzielonych działek, dokonania w nich odpowiednich wpisów oraz wyznaczenia w terenie nowych granic przez geodetę.

Podział administracyjny nie powoduje zmian w zakresie prawa własności. Jeśli został dokonany na wniosek współwłaścicieli, wydzielone działki wraz z częścią budynku będą nadal we współwłasności. Można ją znieść u notariusza, bądź w sądzie.

Podział sądowy

W sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości można ją fizycznie podzielić jedynie przy okazji zniesienia współwłasności, bądź działu spadku połączonego z takim zniesieniem. Jeśli współwłaściciele złożą zgodny wniosek wraz z projektem podziału, opłata wyniesie odpowiednio 300 lub 600 zł (w przeciwnym razie wzrośnie do 1000 zł).

Jak wyodrębnić własność

Gdy opisany podział pionowy budynku z przyczyn technicznych nie jest możliwy, można wyodrębnić dwa niezależne lokale (lub więcej) na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Taki sposób podziału umożliwia urządzenie jednego mieszkania na parterze, a drugiego na piętrze. Nie ma przy tym obowiązku wyodrębnienia obu lokali powstałych w wyniku wydzielenia mieszkania, ale warto to zrobić, żeby mieć swobodę dysponowania każdym z nich. Po ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych działka i niektóre części budynku oraz urządzenia i instalacje pozostaną nieruchomością wspólną (np. klatka schodowa, korytarz, ściany nośne, stropy, dach, piony wodne, kanalizacyjne i wentylacyjne, wspólne centralne ogrzewanie, elewacja, orynnowanie, ogrodzenie). Udział w nieruchomości wspólnej przypisany do danego lokalu będzie odpowiadał stosunkowi jego powierzchni wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni budynku i wszystkich takich pomieszczeń.

Formalności do załatwienia

W pierwszej kolejności trzeba uzyskać od starosty powiatowego zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Za samodzielny lokal mieszkalny uważa się - zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali - wydzieloną trwałymi ścianami izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, łazienka) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe - na przykład piwnica, strych, kotłownia, komórka, garaż (nawet położone poza budynkiem).

Do wniosku o wydanie zaświadczenia należy dołączyć dokumentację techniczną: rzuty odpowiednich kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem i pomieszczeniami przynależnymi, sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego albo osobę z uprawnieniami budowlanymi (wystarczą kopie rysunków z projektu przebudowy) oraz wyrys z ewidencji lub plan sytuacyjny z naniesioną lokalizacją lokalu i pomieszczeń przynależnych.

Kolejnym krokiem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Można to zrobić, sporządzając akt notarialny (potwierdzający jednostronną czynność prawną właściciela lub umowę między właścicielami, bądź między właścicielem i nabywcą lokalu) albo uzyskując orzeczenie sądu rejonowego o zniesieniu współwłasności (gdy dom należy do kilku osób).

Po wyodrębnieniu własności zakłada się dla lokali nowe księgi wieczyste, a dotychczasowa księga (macierzysta) będzie prowadzona dla nieruchomości wspólnej.