Dług w spadku z hipoteką

Kilkanaście lat temu mój brat zaciągnął kredyt hipoteczny na działalność spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której był jedynym udziałowcem. Rodzice zgodzili się na ustanowienie hipoteki na nieruchomości na zabezpieczenie spłaty tego kredytu. W ubiegłym roku zmarli oboje, nie pozostawiając żadnego testamentu. Ani ja, ani pozostałe rodzeństwo, nie wiedzieliśmy, że spółka założona przez brata stoi na skraju upadłości. Nie odrzuciliśmy więc spadku. Teraz okazało się, że bank żąda od nas zapłaty długu, który przewyższa wartość nieruchomości. Czy to jest zgodne z prawem?

Pani rodzice zgodzili się ustanowić hipotekę na nieruchomości. A zatem, w momencie powstania długu, odpowiedzialność wobec wierzyciela hipotecznego (tutaj - banku) ponoszą dwie osoby: dłużnik osobisty oraz właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką. Fakt, że to nie rodzice zaciągnęli kredyt, nie ma w tym wypadku żadnego znaczenia. Sens hipoteki jest taki, że wierzyciel może żądać zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia. Z chwilą przyjęcia spadku weszli Państwo w prawa i obowiązki spadkodawców. Jednak, po zmianie w 2015 r. przepisów dotyczących dziedziczenia, odpowiedzialność spadkobierców została ograniczona do wartości nabytego spadku, a to oznacza, że nie zapłacą Państwo kwoty wyższej niż wartość odziedziczonej nieruchomości.

Ale nawet gdyby przepisy dotyczące dziedziczenia nie zostały zmienione na korzyść spadkobierców, ograniczenie Państwa odpowiedzialności do wartości nieruchomości zabezpieczonej hipoteką wynika również z przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Bo zgodnie z 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

Warto zaznaczyć, że zakres odpowiedzialności dłużnika rzeczowego nie jest taki sam, jak dłużnika osobistego (tj. osoby, która zawarła umowę kredytu, pożyczki). Dłużnik osobisty odpowiada za dług całym swoim majątkiem. Odpowiedzialność zaś dłużnika rzeczowego jest ograniczona do nieruchomości obciążonej hipoteką.

Ponadto, dłużnik rzeczowy, podobnie jak dłużnik osobisty, może się bronić, stawiając odpowiednio sformułowane zarzuty. Zarzuty, to nic innego, jak swego rodzaju uprawnienie do uchylenia się od obowiązku zapłaty długu.

Zgodnie z art. 73 ust. o księgach wieczystych i hipotece, dłużnik rzeczowy może podnosić wszystkie zarzuty, które mu przysługują osobiście przeciw wierzycielowi. Np. może to być zarzut, że hipoteka nie powstała w ważny sposób albo przestała istnieć.

Ponadto, dłużnik rzeczowy może przedstawić do potrącenia swą własną wierzytelność. Może też powoływać się na porozumienie zawarte z wierzycielem (np. odroczenie zapłaty, uzależnienie dochodzenia roszczenia od spełnienia dodatkowych przesłanek itd.). Właściciel nieruchomości może też podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi osobistemu (głównie nieważności jego zobowiązania). Przykładem może być również zarzut, że nie zostało wykonane świadczenie wzajemne (art. 488 § 2 k.c.).