Porady Federacji Konsumentów. Banki również powinny ponosić odpowiedzialność

Pan Paweł, skuszony niskim oprocentowaniem, wziął w 2008 roku kredyt denominowany do franka szwajcarskiego, aby kupić swoje pierwsze mieszkanie. Na skutek wzrostu kursu tej waluty z jednej strony oraz spadku ceny nieruchomości z drugiej, konsument otrzymał od swojego banku żądanie ustanowienia tzw. dozabezpieczenia. Z uwagi, że budżet domowy jest skromny, pan Paweł nie jest w stanie znieść dodatkowych wydatków. Zwrócił się on do Federacji Konsumentów z pytaniem o to, czy istnieje możliwość uniknięcia kosztów dozabezpieczenia.

Jak wyjaśnia Federacja Konsumentów, na wstępie trzeba zauważyć, iż w większości umów kredytów hipotecznych banki zastrzegają sobie możliwość żądania dodatkowego zabezpieczenia kredytu w przypadku niekorzystnej dla banków zmiany w relacji pomiędzy wartością przedmiotu zabezpieczenia długu a wartością udzielonego kredytu. Relację tę określa współczynnik LTV (ang. loan to value). Jeżeli współczynnik ten wynosi 100 proc., oznacza to, iż wartości kredytu i przedmiotu zabezpieczenia są sobie równe. Przekroczenie 100 proc. współczynnika oznacza, iż wartość kredytu jest wyższa, niż wartość zabezpieczenia. Niekorzystna zmiana współczynnika LTV może nastąpić w wyniku obniżenia wartości przedmiotu zabezpieczenia, np. ze względu na spadek wartości mieszkania obciążonego hipoteką, wskutek podwyższenia wartości zobowiązania, np. wzrost kursu waluty, do której kredyt jest denominowany lub, jak miało to miejsce w przypadku pana Pawła, zajścia obu tych zdarzeń jednocześnie.

Warto mieć na uwadze, że nie wszystkie zapisy umowne, przewidujące możliwość żądania przez bank dozabezpieczenia, są zgodne z prawem. Wiele z nich jest zbyt ogólnikowych, nie określają wystarczająco precyzyjnie tego, jaka zmiana relacji wartości przedmiotu zabezpieczenia do wartości kredytu uprawnia do żądania dodatkowego zabezpieczenia. Często również rodzaj dodatkowego zabezpieczenia, którego może domagać się bank, nie jest sprecyzowany. Takie zapisy mogą zostać uznane za umowne klauzule niedozwolone, gdyż stawiają konsumenta w niekorzystnej sytuacji, dając kredytodawcy możliwość wykorzystania zachodzących na rynku zmian do dodatkowego zarobku kosztem klienta. Konsument w momencie zawierania umowy musi być świadomy tego, w jakich okolicznościach mogą być od niego żądane dodatkowe zabezpieczenia oraz jakiego rodzaju. Niedozwolone klauzule umowne nie wiążą konsumenta. Zatem w sytuacji, gdy bank stosuje tego typu zapisy, konsument nie jest zobowiązany do ustanowienia żadnego dozabezpieczenia.

Zdaniem Federacji Konsumentów, nawet, jeśli zapisy umowy kredytu dotyczące dozabezpieczenia nie są klauzulami niedozwolonymi, kwestią kontrowersyjną pozostaje przerzucanie całej odpowiedzialności za niekorzystną zmianę wartości nieruchomości lub obcej waluty na konsumenta. Federacja Konsumentów stoi na stanowisku, iż banki powinny ponosić część kosztów niekorzystnych zmian występujących na rynku.