Własność domu przez zasiedzenie. Podpowiadamy jak załatwić formalności

Zdarza się, że osoba mająca nieruchomość, korzysta z niej i zachowuje się jak jej właściciel, w rzeczywistości nim nie będąc. Bywa również, że o braku tytułu prawnego do rodzinnej nieruchomości dowiadujemy się dopiero po śmierci rodziców. W takiej sytuacji własność użytkowanej nieruchomości można uzyskać poprzez zasiedzenie.

Zasiedzenie

Nabycie własności wskutek zasiedzenia następuje z mocy prawa. To znaczy, że następuje ono wskutek spełnienia przesłanek wynikających z przepisów Kodeksu cywilnego, a nie na mocy orzeczenia sądowego. Orzeczenie sądu jedynie potwierdza, że stan faktyczny opisany we wniosku o zasiedzenie i poparty przedstawionymi dowodami świadczy, że nastąpiło zasiedzenie nieruchomości. Zatem wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy złożyć wtedy, gdy spełnione zostaną warunki do zasiedzenia, wynikające z Kodeksu cywilnego.

Przesłanki zasiedzenia

Aby poprzez zasiedzenie nabyć nieruchomość (lub użytkowanie wieczyste), trzeba być przede wszystkim jej "posiadaczem samoistnym". Posiadaczem samoistnym, w myśl art. 336 k.c. jest osoba, która faktycznie włada daną nieruchomością, tak jak jej właściciel. Posiadacz samoistny musi więc mieć rzeczywistą władzę nad nieruchomością oraz posiadać wolę władania nią, tak jakby był jej właścicielem. Inaczej rzecz ujmując, posiadacz samoistny musi czuć się właścicielem, a ponadto jego przekonanie musi być uzewnętrznione, na zewnątrz. Oznacza to, że należy nie tylko czuć się jak właściciel nieruchomości, ale również zachowywać się jak właściciel np.:

- płacić podatek gruntowy/od nieruchomości/ leśny, bądź opłatę za użytkowanie wieczyste,

- zabudować nieruchomość, bądź ją ogrodzić,

- uprawiać pole,

- nie uiszczać nikomu czynszu za użytkowanie nieruchomości.

Trzeba działać jak właściciel - czyli nie można zasiedzieć nieruchomości, z której korzysta się na podstawie jakiejś umowy cywilnoprawnej, np. umowy dzierżawy. Nieważne jak długo by ona trwała.

Upływ czasu obok posiadania samoistnego jest drugą przesłanką nabycia własności przez zasiedzenie. Obecnie, tj. od października 1990 r. terminy zasiedzenia wynoszą 20 i 30 lat - w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza. Dobra, czy zła wiara rozpatrywane są w zależności od świadomości posiadacza nieruchomości, co do przysługującego mu prawa własności. Osobie, która nie była świadoma, że zajmowana nieruchomość nie była jej własnością, przypisuje się dobrą wiarę. Rozstrzygającym momentem dla oceny dobrej, czy złej wiary posiadacza jest data uzyskania posiadania. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę i w konsekwencji na długość czasu potrzebnego dla nabycia własności przez zasiedzenie.

Posiadanie poprzednika

Przy obliczaniu czasu posiadania należy też pamiętać o możliwości doliczenia czasu posiadania poprzednika oraz spadkodawcy. Zasiedzenia, bowiem nie przerywa śmierć. Jeżeli np. rodzice korzystali z nieruchomości jak właściciele - okres ich posiadania wlicza się do okresu zasiedzenia ich dzieci. Jeżeli spadkodawcy zdążyli zasiedzieć nieruchomość (to jest korzystali z niej odpowiednio długo), można złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia na ich rzecz.

Jak napisać wniosek

We wniosku o stwierdzenie zasiedzenia należy oznaczyć, oprócz wnioskodawcy, także wszystkie osoby zainteresowane w sprawie. Zgodnie z art. 510 Kodeksu postępowania cywilnego będzie to każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania. Oznacza to, że w przypadku postępowania w sprawie o zasiedzenie, będą to prawowici właściciele zasiedzianej nieruchomości, jak również ich spadkobiercy.

Należy przedstawić, czego się domagamy, czyli, że wnosimy o stwierdzenie zasiedzenia konkretnej nieruchomości. Musimy też dokładnie określić nieruchomość, którą zasiedzieliśmy, tj. opisać jej położenie, powierzchnię, podać numer ewidencyjny, numer księgi wieczystej.

Uzasadnienie

W uzasadnieniu wniosku musimy wskazać sądowi, jak długo posiadamy nieruchomości, czy przed nami mieli ją nasi zstępni (rodzice, dziadkowie) lub inne osoby, których okres posiadania możemy doliczyć. Należy wykazać, że nieruchomością władaliśmy jak właściciel przekonany o swoim prawie do nieruchomości. Czyli wskazać, że płaciliśmy podatki, ponosiliśmy nakłady na nieruchomość (remonty, rozbudowa), doprowadziliśmy wodę, gaz itp.

Na te okoliczności należy przedstawić odpowiednie dowody. Mogą to być rachunki za remonty, zdjęcia przedstawiające zmiany, jakie zachodziły na nieruchomości. Często nieocenionym dowodem są zeznania świadków (sąsiadów, członków rodziny), którzy potwierdzą okres naszego posiadania oraz to, że zachowywaliśmy się jak właściciele nieruchomości.

Potrzebne załączniki

Do wniosku należy załączyć dokumenty i wszelkie dowody dla wykazania okresu (20 lub 30 lat) i charakteru posiadania nieruchomości (posiadanie samoistne), a także uiścić na konto sądu opłatę w wysokości 2 tys. zł

Wymagane dokumenty to:
- mapa nieruchomości (ewidencyjna),
- odpis z księgi wieczystej (jeśli nieruchomość ją posiada),
- wypis z rejestru gruntów i budynków,
- dodatkowo: odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (jeśli zasiedzenie rozpoczął nasz spadkodawca) zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości.

Tak przygotowany wniosek składamy do sądu rejonowego, w okręgu którego położona jest nieruchomość (art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego).